In 2015 nam de stad de beslissing om via een aanbesteding een ontwerpbureau aan te stellen voor de opmaak van een masterplan, mobiliteitsstudie en beeldkwaliteitsplan voor het openbaar domein. In 2016 gaf het college van burgemeester en schepenen de goedkeuring voor de gunning van de opmaak van het masterplan aan de tijdelijke vereniging KCAP-Arcadis-OKRA. Vervolgens werden na de startvergadering verschillende werkgroepen opgestart voor de onderbouwing van het masterplan.
Het plangebied heeft een oppervlakte van 78 hectare en is onderverdeeld in vier deelgebieden:
1. De omgeving van het station, gelegen tussen binnenstad en Ragheno, waarrond woningen, sportvoorzieningen en kleinere bedrijven aanwezig zijn.
2. De centrale werkplaatsen Arsenaal, die onveranderd blijven.
3. Het bestaand bedrijventerrein Ragheno dat ten zuidoosten van het station tussen de Leuvensesteenweg, de Hanswijkvaart en de Hanswijkbeek (Spreeuwenhoek-Venne) gelegen is. Hier zijn een aantal reeds oudere logisitieke bedrijven en recentere bedrijven gevestigd. Toch liggen er nog een aantal braakliggende percelen.
4. Kop van Ragheno.
Het strategisch project werkt voor de (deel)gebieden gelijktijdig op verschillende sporen. Deze sporen zijn mobiliteit, stedenbouw, financiële haalbaarheid, bodem en duurzaamheid.
Het spoor van de mobiliteit is binnen dit project enorm belangrijk. De Arsenaalverbinding is van groot belang voor de stationsomgeving en voor de Raghenosite. De verbinding vormt samen met de Tangent de ontsluitingsweg van de site waardoor er vlakbij het station stedelijke densiteiten kunnen gerealiseerd worden. Deze verbinding, de tunnel die aansluit op de Tangent en de bestaande Motstraat, werd reeds opgenomen en vergund in het project van de stationsomgeving. Daarnaast wordt een ambitieuze parkeerstrategie uitgedacht die uitgaat van dubbel gebruik en parkeerrechten en eveneens rekening zal houden met de aanwezige bodemverontreiniging. Er worden ook een aantal scenario’s met bovengronds parkeren bekeken. De haalbaarheid hiervan dient nog verder onderzocht te worden. Vervolgens wordt ook het busstation in kader van het stationsproject verplaatst van de voorzijde van het station naar de zijde Ragheno. Tenslotte wordt de verwachte verkeersgeneratie per zone geanalyseerd om zo de kruispunten te kunnen ontwerpen en de typologie van wegenis te bepalen.
Het spoor stedenbouw wordt uitgewerkt aan de hand van een raamwerkplan dat een robuuste structuur vormt voor de toekomstige bouwblokken, de publieke ruimte en ontsluiting van het projectgebied. De basis hiervoor zijn de bestaande structuren, cultuurhistorische lijnen en eigendomsgrenzen en verbindende lijnen doorheen de site naar de omgeving. Het raamwerkplan vormt het kader voor het opmaken van programmavoorstel en gebiedsindeling. Voor de analyse van het programma is er een studie bedrijvenbeleid specifiek voor het projectgebied Ragheno lopende met IDEA consult. De resultaten hiervan worden in 2018 verwacht.
Om de financiële haalbaarheid van de voorgestelde scenario’s na te gaan werd een rekenmodel opgemaakt. De structurele last voor de gebiedsontwikkeling is bepaald en besproken met de grondeigenaars en zal via de realisatieovereenkomsten vastgelegd worden.
Aangezien bepaalde gronden binnen het grondgebied vervuild zijn, speelt bij dit strategisch project ook het bodemaspect. Arcadis heeft de gegevens van de bodem voor het gebied in kaart gebracht. In afspraak met de bodemdeskundigen van de private eigenaars en OVAM werden saneringsprojecten besproken en vastgelegd naar fasering, timing en financiering.
Gezien de vervuiling werden er ook al drie definitieve brownfieldconvanten afgesloten.
Het strategisch project neemt de BREEAM standaard als een belangrijke schakel mee in het masterplan. Door in de ontwerpfase verschillende duurzaamheidsaspecten onder de loep te nemen, zullen efficiëntiewinsten geboekt kunnen worden en zal mogelijks een operationele kost uitgespaard worden. Dit traject verloopt in verschillende fases. De eerste fase liep gelijk met de opmaak van het masterplan Ragheno en werd in 2017 afgerond. Fase twee behandelt de assessment en certificatie.
De eerder vermelde deelgebieden van het projectgebied evolueren op basis van de sporen elk met verschillende snelheden. In het project is het belangrijk om de samenhang te zoeken en relaties te leggen tussen de deelgebieden onderling, waarbij rekening wordt gehouden met de eigendomsverdeling en de bestaande woonlinten in het gebied. De economische ontwikkelingen liggen momenteel stil omwille van de bodemvervuilingsproblematiek, de voorlopig ontoereikende ontsluiting en het onduidelijke planningskader.
De opmaak van het masterplan is nog lopende gezien er nog geen duidelijkheid is over een aantal knelpunten. Er wordt getracht om een definitief masterplan te hebben in het voorjaar van 2019. Hierna zal de RUP procedure lopen.